Ja tu plāno iegādāties mājokli, visticamāk tev galvā ir divi jautājumi, vai banka dos kredītu un cik lielu summu tu vari saņemt. Daudzi cer, ka pietiks ar stabilu algu un Altum atbalstu, bet realitāte ir nedaudz sarežģītāka. Banka skatās uz visu tavu finanšu situāciju kopumā, ne tikai ienākumiem, bet arī esošajiem kredītiem, paradumiem un riskiem.

Šajā rakstā tu sapratīsi kā bankas vērtē tavus esošos kredītus, kāpēc pat “kārtīgi maksāti” parādi var būt problēma, kā Altum palīdz un kur ir tā robežas un kāpēc saistību apjoms tieši ietekmē, kādu mājokli tu vari atļauties.

Galveno terminu skaidrojumi

Lai viss būtu saprotams, sāksim ar terminu skaidrojumiem vienkāršā valodā. Pirmā iemaksa ir tava paša nauda, ko iemaksā, pērkot īpašumu. Parasti tie ir 10-20% no cenas. Altum garantija ir valsts atbalsts, kas palīdz šo pirmo iemaksu samazināt, uzņemoties daļu riska bankas vietā.

Ar kredītsaistībām jāsaprot visi tavi esošie maksājumi, piemēram, patēriņa kredīti, līzings, kredītkartes un overdrafts. Bankas īpaši skatās uz attiecību starp ienākumiem un kredītmaksājumiem, lai saprastu, cik liela daļa no tavas algas jau ir “aizņemta”.

Kredītlimits ir summa, ko tu vari izmantot, piemēram, kredītkartei, pat ja neesi to iztērējis. Hipotekārais kredīts ir aizdevums mājokļa iegādei ar īpašumu kā nodrošinājumu, un visa šī procesa centrā ir maksātspēja, cik droši tu vari maksāt ilgtermiņā.

Kā banka skatās uz kredītiem

Lai saprastu, kāpēc banka pieņem vienu vai otru lēmumu, tev jāmaina skatpunkts nevis, “vai es maksāju laikā”, bet gan, “cik liela daļa no maniem ienākumiem jau ir aizņemta un cik daudz vēl paliek jaunam kredītam”.

Patēriņa kredīti

Viens no pirmajiem kredītiem uz ko banka skatās kritiski ir patēriņa kredīts. Jo tas parasti nav saistīts ar ilgtermiņa vērtību (kā mājoklis), bet ar īstermiņa patēriņu. Bankas loģika ir vienkārša, jo, ja tu jau maksā, piemēram, 150 € mēnesī par patēriņa kredītu, tad šī summa vairs nav pieejama hipotekārajam kredītam. Un tas tieši samazina, cik lielu aizdevumu tu vari saņemt.

Rezultātā pat viens šāds kredīts var nozīmēt, ka tu vari atļauties par vairākiem desmitiem tūkstošu eiro lētāku īpašumu.

Auto līzings

Bieži šķiet, ka auto līzings ir kā ikdienišķa lieta, un no vienas puses tas arī ir. Taču bankas skatījumā tas ir ilgtermiņa maksājums, kas gadiem ilgi samazina tavu brīvo naudu. Tas nozīmē, ka banka, vērtējot tavu pieteikumu, jau redz, ka daļa no taviem ienākumiem ir rezervēta uz priekšu. Un, ja pievieno vēl hipotekāro kredītu, kopējā slodze var kļūt pārāk liela.

Tāpēc bieži vien cilvēki ar līzingu saņem mazāku kredīta summu, nekā viņi paši sagaida.

Kredītkartes

Šī ir viena no visbiežākajām kļūdām domāt, ka kredītkarte neko neietekmē, ja tā netiek izmantota. Banka skatās citādi un tā redz kredītlimitu kā potenciālu parādu. Ja tev ir, piemēram, 3000 € limits, banka pieņem, ka tu vari to izmantot jebkurā brīdī, un attiecīgi aprēķina risku.

Rezultāts ir tāds, ka tava maksātspēja tiek samazināta, pat ja tu šo limitu neizmanto. Un tas tieši ietekmē hipotekārā kredīta summu.

Overdrafts

Bieži vien overdrafts šķiet nekaitīgs, bet bankai tas dod signālu par tavu naudas plūsmu. Tas nozīmē, ka tev ir pieejama iespēja ieiet “mīnusā”, kas var kļūt par regulāru paradumu.

No bankas skatpunkta tas palielina risku, jo hipotekārais kredīts prasa stabilu un prognozējamu finanšu situāciju. Līdz ar to arī overdrafts var samazināt tavas iespējas saņemt lielāku aizdevumu.

Esošās finanšu saistības

Te ir vieta, kur daudzi kļūdās. Ar to, ka tu maksā laikā, nepietiek. Banka skatās, cik liela ir tava kopējā finanšu slodze. Patēriņa kredīts nozīmē, ka daļa tavas algas jau ir aizņemta. Auto līzings ir ilgtermiņa maksājums, kas samazina tavu elastību. Kredītkartes un overdrafts, pat ja netiek izmantoti, rada potenciālu risku.

No bankas skatpunkta tas viss nozīmē jo vairāk saistību tev jau ir, jo mazāk iespēju pievienot vēl vienu lielu kredītu.

Kā saistību apjoms samazina hipotekāro summu

Tagad pats svarīgākais, kā tas viss pārvēršas reālā naudā. Bankas parasti nosaka robežu, cik lielu daļu no ienākumiem drīkst novirzīt kredītiem. Ja šī robeža, piemēram, ir ap 40%, tad viss, kas jau tiek maksāts citos kredītos, automātiski samazina to daļu, ko vari izmantot mājokļa kredītam.

Ja tev nav citu saistību, tu vari šo limitu izmantot pilnībā. Taču, ja daļa jau aiziet citos maksājumos, hipotekārajam kredītam paliek tikai atlikums. Tas tieši nozīmē mazāku pieejamo aizdevuma summu. Un tas savukārt ietekmē, kādu īpašumu tu vari atļauties.

Kāpēc banka piedāvā mazāk nekā gaidīji

Šī ir ļoti tipiska situācija. Tu skaties īpašumus, balstoties uz savu algu, bet banka skatās uz tavu algu pēc visu saistību atskaitīšanas. Rezultātā rodas starpība starp gaidīto un realitāti. Tu vari vēlēties īpašumu par lielāku summu, bet banka piedāvā mazāku finansējumu, jo daļa tavas maksātspējas jau ir izmantota.

Un bieži vien galvenais iemesls nav pārāk mazi ienākumi, bet gan esošie kredīti.

Altum garantija palīdz, bet neatrisina visu

Atbalsts mājokļa iegādei ir ļoti noderīgs, jo tas palīdz samazināt pirmo iemaksu un ļauj ātrāk tikt pie īpašuma. Tomēr ir svarīgi saprast, ka Altum aizdevums mājokļa iegādei nepalielina tavu maksātspēju un nepadara tevi “drošāku” bankas acīs, ja tev jau ir daudz saistību. Tas nozīmē, ka Altum palīdz ieiet procesā, bet tas negarantē, ka banka piešķirs lielu kredītu.

Ja finanšu slodze jau ir augsta, rezultāts var būt tāds pats, respektīvi mazāka summa vai atteikums.

Ko darīt pirms hipotekārā kredīta pieteikuma

Ja tu gribi reāli palielināt savas iespējas saņemt lielāku hipotekāro kredītu, svarīgākais, ko vari izdarīt, ir samazināt esošās kredītsaistības. Katrs patēriņa kredīts, ko tu nomaksā, nozīmē, ka tev mēnesī paliek vairāk brīvas naudas. Un tieši šo brīvo naudu banka pārvērš potenciālajā hipotekārā kredīta maksājumā. Vienkārši sakot, jo mazāk maksā citos kredītos, jo lielāku mājokļa kredītu vari atļauties.

Īpaši svarīgi ir pārskatīt kredītkartes un overdraftus. Pat ja tu tos ikdienā neizmanto, banka skatās uz pieejamo limitu kā uz potenciālu risku. Tas nozīmē, ka 2000 € kredītlimits var tikt interpretēts kā iespējamais nākotnes maksājums, kas samazina tavu maksātspēju. Samazinot šo limitu vai aizverot kontu, tu burtiski “atbrīvo vietu” savam hipotekārajam kredītam.

Arī auto līzings un citi regulāri maksājumi spēlē lielu lomu. Ja tev ir iespēja tos samazināt vai noslēgt pirms mājokļa iegādes, tas var būtiski uzlabot bankas piedāvājumu ne tikai summas ziņā, bet arī procentu likmes ziņā, jo kopējais risks samazinās.

Svarīgi ir arī tas, ko tu nedari. Ja īsi pirms hipotekārā kredīta pieteikuma paņem jaunu patēriņa kredītu vai ātro kredītu, banka to redz kā papildu risku. Pat ja maksājums ir neliels, tas samazina tavu pieejamo kredītspēju. Turklāt bieža aizņemšanās var radīt iespaidu, ka tev trūkst finanšu stabilitātes. Ja tomēr apsver šādu soli, dari to apdomīgi un izproti, kā jāsalīdzina ātrie kredīti.

Ideālā pieeja ir vismaz 6-12 mēnešus pirms hipotekārā kredīta pieteikuma mērķtiecīgi samazini saistības un neveido jaunas. Tas dod bankai skaidru signālu, ka tava finanšu situācija kļūst stabilāka, un tas gandrīz vienmēr nozīmē labāku rezultātu, lielāku aizdevumu un izdevīgākus nosacījumus.

Iegūsti izdevīgus nosacījumus

Mājokļa kredīts ir par kopējo finanšu disciplīnu. Jo mazāk tev ir saistību, jo lielāka ir tava brīvība un jo lielāku uzticību tu iegūsti bankas acīs. Altum var palīdzēt ar pirmo soli, bet tas neaizstāj pārdomātus finanšu lēmumus. Ja tu šo saproti un rīkojies laicīgi, tu ne tikai palielini savas iespējas saņemt kredītu, bet arī vari iegūt to uz daudz izdevīgākiem nosacījumiem.